Önalım hakkı olarak da adlandırılan Şufa davası; taşınmaza sahip olan malikin, taşınmazını üçüncü bir kişiye satması durumunda, ön alım hakkı olan kişinin, bu taşınmazı, öncelikli satın alma hakkıdır.
Kanuna göre; yasal ön alım hakkı ve sözleşmeden doğan ön alım hakkı olmak üzere, iki türdür. Bu davalarda yetkili mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri olup, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme, kesin yetkiye sahiptir.
Şufa Davası Kimlere Karşı Açılır?
Ön alım hakkı davası açabilmek için, bazı koşulların oluşması gerekiyor. Buna göre;
- Hisseli taşınmazın paydaşlarından biri olunmalıdır.
- Paydaşlardan birinin üçüncü bir kişiye taşınmazı satmalıdır.
- Satış işleminin noter tarafından paydaşlara bildirilmesiyle birlikte, 3 ay içinde bildirilmesi gerekir.
- 3 aylık sürede bildirim yapılmamışsa, 2 yıl içinde dava açılabilir.
Ön alım hakkı davasının açılamayacağı kişiler de vardır. Bu, ilgili taşınmazı satan kişidir. Dava sadece mülkü satın alma işlemi gerçekleştiren üçüncü kişiye karşı açılır. Dava açabilmek için; dava dilekçesi hazırlanmalı ve taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeye başvuru yapılmalıdır.
Şufa Hakkı Dava Süreci Nasıl İşler?
Hisseli taşınmazın paydaşlarından birinin, üçüncü kişiye taşınmazı satması durumundan oluşan bir hak olan Şufa davası Asliye Hukuk Mahkemesi’ne sunulan bir dava dilekçesiyle açılır.
- Davada yargılama süreci, ortalama 420-450 günü bulabilir.
- Ortalama 7 gün içinde dava dilekçesi incelenir tensip yapılır.
- Dava dilekçesinin tebliğ edilmesi ve yanıtlama süreci, ortalama 45 gün sürer.
- Dava dilekçesine cevap süresi ve dilekçe cevabına yazılan dilekçe ise ortalama 44-45 gün içinde bitirilir.
- Yazılacak ikinci cevap dilekçesi ise, ortama 14 gün sürebilir.
- Yapılan ön incelemeler dahilinde, davet ve duruşma süreci 60 günü bulur.
- Toplanacak deliller, yapılacak ilk tahkikat ve duruşma süresi, 60 günü bulur.
Davada bilirkişinin yaptığı inceleme ve hazırlanacak raporun tebliğ edilmesi, keşif süresi, dinlenecek tanıkların süreci ise ortalama 120-130 günü bulur.
Davada sözlü olarak yargılama ve verilecek son karar için, ortalama 30 gün gerekir. Dava sonunda gerekçeli kararın yazılması ise yine 30 günü bulacaktır.
Ne Zaman Şufa Hakkı Kullanılamaz?
Bazı durumlarda ön alım davası açılması mümkün olmayacaktır. Buna göre;
- Taşınır mallarda;
- Kat mülkiyetli mallarda;
- Artırma yoluyla gerçekleştirilen satışlarda;
- Mülkün, hakim kararıyla başkasına devredilmesi durumunda;
- Malın vakıf olarak kurulması durumunda ön alım hakkı kullanılamaz.
Davayı açacak kişi; notere 3 ay içinde bildirimde bulunmalıdır. Eğer bu süre içinde bildirimde bulunmazsa, 2 yıl içinde ön alım hakkı davası açma hakkına sahip olacaktır. Bu süreler geçirilirse, dava açma hakkı da yukarıdaki sebeplerle birlikte yok olacaktır.
Bazı durumlarda ön alım hakkı engellemek de mümkündür. Buna göre; taşınır mallarda, mülkün bir hışma devredildiği durumlarda, cebir şeklinde satışlarda, kamulaştırma durumlarında, ön alım hakkı davası engellenebilir.
Şufa Hakkından Feragat Edilebilir mi?
Bir kişinin taşınmaz malını, üçüncü bir kişiye satması durumunda, ön alım hakkı sahibinin, ilk olarak satın alma hakkı bulunuyor. Bunun yanında ön alım hakkında feragat etme hakkı da bulunur.
- Şufa hakkı doğan kişi; bu hakkını kullanmak isteyebilir ya da istemez. Bunun yanında kullandıktan sonra hakkından feragat edebilir.
- Özel hukuktan doğan bir haktır ve hak sahibinin iradesine bağlıdır.
- Feragat somut bir satışla ilgili olmayan genel nitelikte ön alım hakkı ve somut bir satışta ön alım hakkı kullanmaktan feragat olarak tercih edilebilir.
- Somut bir satışla ilgili olmayan, genel niteliğe sahip ön alım hakkından feragatin resmi olması için, tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Bu şerh verilmezse, feragat geçerli sayılmaz.
- Somut satışta ön alım hakkını kullanmaktan feragat durumunda, adi yazılı şekilde yapılır. Feragat eden hak sahibi olan paydaş, taşınmazın tekrar satışı durumunda, feragat edebilir ve şufa hakkını tekrar kullanabilir.
Şufa davası hakkında tüm prosedürlerin, hukuka uygun şekilde gerçekleşmesi için, konusunda uzman bir avukat ile iletişime geçilmesi önemlidir.
Kaynak; https://mehmetalihelvaci.av.tr/sufa-davasi.html